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7月土地市场供应上升成交向稳 房企拿地态度更趋谨慎

来源:南方日报   2018-8-17

根据国家局近日最新公布的全国房地产开发投资和销售情况,今年1-7月,房地产开发企业土地购置面积为13818万平方米,同比增长11.3%,增速比1-6月时提高4.1个百分点;土地成交价款6619亿元,增长21.9%,增速提高1.6个百分点。


土地成交量和成交总价的增速提高也让土地市场保持了上升势头。根据地产研究机构克而瑞的,今年7月国内336座城市土地供应面积升至29786万平方米,供应量持续上涨;土地成交19487万平方米,环比微降1%,但同比多出33%。不过,7月部分热点城市出现优质地块流拍的现象,或许是土地市场“转凉”的风向标。


市场热度维持

根据克而瑞的数据,尽管7月国内336座城市土地成交2870幅,环比减少约4%,但同比仍高出17%。从成交建筑面积来看,环比微降1%的表现意味着环比大致持平的局面已经连续维持3个月,土地成交规模一直处于高位,与去年相比成交建筑面积有大幅提高。克而瑞分析认为,这意味着从成交情况来看土地市场热度仍在持续,企业对土地的需求仍在。


土地供应方面不论是建筑面积还是土地幅数,环比均有较大程度的上升,其中土地供应建筑面积环比上涨35%,涨幅与此前相比进一步扩大。


分区域来看,一线和二线城市成交面积环比下滑,三四线城市成交建筑面积则环比微涨,土地成交的能级分布保持稳定。根据,一线城市整体楼板价达到22548元/平方米;二线城市土地成交均价为4920元/平方米,同比下降24%;三四线城市在过去一年中保持热度,上月土地成交均价为1736元/平方米。


克而瑞分析认为,今年以来土地市场成交扩容,一方面源于土地供给力度加强,以此平衡市场供求关系,稳定未来价格预期,另一方面是房企为保证自身的经营规模仍存在拿地需求。


部分区域出现流拍

尽管整体看来土地市场的热度并没有减少,但在过去的7月,部分地区出现了地块流拍现象。克而瑞分析认为,这意味着调控带来的降温效果在一些城市已有所体现。


以广州为例,7月5日进行公开竞价的位于花都区凤凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地块最终流拍。而7月25日公开竞价的从化区温泉镇温泉村“火界”地段两宗地块也无人问津,其中一宗地块“地段①”从去年8月起已被挂牌出让6次,且竞拍起始价从最早的1.96亿元一路下滑至6882.4万元,但均以流拍告终。根据广州公共资源交易网的最新信息,这两宗地块已再次挂牌,将于8月27日公开竞价,“地段①”的起始价已降至5505.9万元,“地段②”起始价为9124.6万元,与初始出让相比直降2300万元。


从化的两宗地块遭遇出让难,主要是由于土地系法院授权转让,曾二度易主,国有土地使用证上写着中止日期为2065年,即使用年限仅剩48年。此外,地块相对偏远、地形形状不规则、地势坡度等因素也是流拍的重要原因。


不仅是广州,同样作为一线城市,上海今年以来所供宅地以租赁用地、安置房用地为主,纯宅地较少,但此前五六月,宝山、青浦、杨浦的三宗纯宅地在出让前被撤下,终止出让。一些热点二线城市,如杭州、苏州、合肥等地,出让土地也出现了流拍行情。


投资下阶段或企稳

在克而瑞重点监测的62个城市(包括4个一线、23个二线和35个三四线城市)中,5月至7月挂牌土地共有146宗地块流拍,其中二线城市占据83宗超过半数。


对于这一结果,克而瑞分析认为,一线城市整体供应量低,且城市土地资源稀缺,因此流拍较少。二线城市此前调控政策众多,地块总价往往高于三四线城市,因此也会给房企带来更大的压力,房企的拿地态度也显得谨慎。


另外,在一线及热点城市,部分地块起拍价已经不低,同时这些土地在配建、自持、限售等方面都有较严格的限制,因此开发商参与竞拍意愿降低,而在非热点城市以及一些热点城市的远郊区域的流拍现象,则体现出该区域市场的平淡和开发商预期不足。


在国家局公布7月经济数据后,国家局新闻发言人刘爱华在记者会上回答媒体提问时表示,从房地产投资方面看,从先行指标,包括新开工面积、土地购置面积这些指标来看,还是能够支撑房地产开发投资保持较快增长。基础设施投资随着政策的落实落地,下阶段也有企稳的可能。总体上,投资下阶段有可能呈现企稳向好。

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